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Zinshaus in sehr guter Salzburger Wohnlage - Bieterverfahren

, 5023 Salzburg,

Vermarktungsart: Kauf (Nebenkostenübersicht)
Nutzungsart: Wohnen, Gewerbe
Baujahr: 1897
Bautype: ALTBAU
Bautype: MODERNISIERT
Nutzfläche: 296.8

Ausstattung: Elektro, Bad mit Fenster, Kabel / Satelliten-TV, Gartennutzung, Deckenleuchten, Mansarddach, Massiv

Wir vermitteln ab sofort diese Liegenschaft mit darauf befindlichem Zinshaus.


Der Verkauft erfolgt mittels Bieterverfahren. Dies bedeutet, dass Ankaufsinteressierte ein verbindliches Kaufanbot mit einem Ihren Vorstellungen entsprechenden Preis legen.
Die endgültige Entscheidung muss vom Pflegschaftsgericht freigegeben werden. Es wird daher geraten, eine ausreichend lange Entscheidungsfrist im Anbot anzugeben.


Ein marktüblicher Preis ist für das Gericht Voraussetzung!


Das Haus wurde ungefähr im Jahre 1897 errichtet.
Derzeit befinden sich 9 Wohnungen im Hause.


Das Grundstück liegt im Osten von Salzburg, im Stadtteil Gnigl.
Die Lage der Liegenschaft am Rande des Bezirkes, angrenzend an den Gersberg aber auch der Nähe zum Bahnhof Gnigl, machen die ruhige und familienfreundliche Lage sehr
ansprechend und auch bei Familien zum Bewohnen sehr beliebt.
Die Lage ist für Wohnlagen ausgezeichnet geeignet.
In der Umgebung gibt es viel Grünflächen und der Wald bietet Naherholung nahezu vor der Haustür. 


Die Straße - Eichstraße – ist eine verkehrsberuhigte Einbahn.
Anschließend an die Liegenschaft befindet sich im Westen, die Kirche „Maria Himmelfahrt und Erzengel Michael“ mit dem dazugehörigen Friedhof.


Die gegenständliche Liegenschaft ist nahezu trapezförmig.


Größe
Laut aktuellem Grundbuchsauszug ist die Liegenschaft 424m² groß. 


Bebaubarkeit
Entsprechend dem Flächenwidmungsplan wäre die Liegenschaft mit einer GFZ (Geschossflächenanzahl) von 0,7 Klasse III gewidmet.
Dies bedeutet eine Gesamtfläche von 296,80m² auf 3 Stockwerke. 


Es besteht jedoch auf der Liegenschaft ein Erhaltungsgebot (gemäß §35 Abs 1 ROG 1998):


1) Für Bauten, die für das charakteristische Gepräge des Orts- oder Stadtbildes sowie für das Orts- oder Stadtgefüge von besonderer Bedeutung sind (charakteristische Bauten),
können Erhaltungsgebote festgelegt werden.
Dies gilt nicht im Schutzgebiet nach dem Salzburger Altstadterhaltungsgesetz 1980 oder in den Ortsbildschutzgebieten nach dem Salzburger Ortsbildschutzgesetz. 


Dies ist jedoch kein Denkmalschutz.


Diese Situation betrifft jedoch nur das Wohngebäude, nicht das Nebengebäude.


Beschreibung des Hauses
Die Liegenschaft betritt man über die Eichstraße. Das Eingangstor, aber auch das Einfahrtstor wird gemeinsam mit der Nachbarliegenschaft Eichstraße 47 genutzt.


Ob für die Einfahrt eine Überfahrtgenehmigung besteht konnte bei der Aushebung der Unterlagen nicht festgestellt werden. Es wird diese Einfahrt jedoch mit KFZ von der
Eigentümerin der Eichstraße 47 genutzt.
Die tatsächliche Grenze verläuft ungefähr in der Mitte der Einfahrt und geht schräg bis zum vorderen Eck des Nebengebäudes.


Bezüglich der gemeinsamen Nutzung liegen aufgrund der familiären Situation (Aufteilung und schlussendlich Vereinheitlichung durch Tausch zwischen den Eigentümern) keine schriftlichen
oder mündlichen Vereinbarungen vor, ebenso gibt es keine Eintragung im Grundbuch. Diese Situation ist bei der Beauftragung zb. einer Räumungsfirma zu beachten.


Das Wohnhaus hat 4 Geschosse, welche sich aufteilen in:
- Hochparterre
- 1. OG.
- 2. OG
- Dachgeschoss


Das Haus wird zur Gänze als Wohnhaus genutzt.
Derzeit befinden sich: 9 Wohnungen im Hause.

Bei der Errichtung des Hauses wurden 3 Wohnungen je Stockwerk errichtet (mit GangWCs), durch Zusammenlegung und Umbauten, sind es nun 2 Wohnungen je Stock, außer im 1. OG, wo sich 3 Wohnungen befinden.

Derzeit befinden sich noch die Um- und Baubewilligung der umgebauten Wohnungen in Klärung.

Bei der Baupolizei konnte grundsätzlich kein aktueller, oder späterer Umbauplan, abgesehen des Einreichplanes aus dem 19. Jhd. aufgefunden und ausgehoben werden.

Das Haus verfügt über einen Spitzboden welcher über eine Luke für den Rauchfangkehrer, erreichbar ist.

Weiters befindet sich noch ein Nebengebäude auf der Liegenschaft, in welchem sich die ehemalige Waschküche befindet, sowie je Wohnung ein Einlagerungsraum. Die Rückseite des Nebengebäudes ist auch die Abgrenzung zur Nachbarliegenschaft.
Eine kleine Grünfläche ist auch vorhanden. 
Eine Abgrenzung zu der Nachbarliegenschaft Eichstraße 47 östlich, ist nicht vorhanden.
Es ist keine Torsprechanlage am Gartenzaun vorhanden. Am Hause wurde soeben eine neue Gegensprechanlage mit Anschlussstelle in jeder Wohnung, verbaut.
Die Wohnungen sind nicht offiziell durchnummeriert. In den vorliegenden und übergebenen Verträgen wird oftmals nur grob die Lage im Haus beschrieben (z.B. 2.OG links), einige Verträge wurden mündlich geschlossen.


Die Liegenschaft ist zum Friedhof mit einer Mauer abgetrennt, zur Straße im Bereich der Einfahrt und des Gartens mittels Zaun. Zu der leicht umfassenden Liegenschaft 47 ist eine Hecke und das Nebengebäude die Einfriedung.



Die linke Hochparterre-Wohnung ist die ehemalige Poststelle von Gnigl.


Der innere optische Eindruck des Gebäudes ist sehr gut. 
Es wurden in den letzten 2 Jahren einige Arbeiten durchgeführt und Wohnungen saniert.
Die Gesamtkosten der erfolgten Sanierungen lagen bei etwa 400.000€. 



Unter anderem wurden folgende Arbeiten seit 2015 durchgeführt:
- das Stiegenhaus wurde neu gemalt,
- die Fassade wurde übergangen und neu gestrichen 2015/16, 
- eine Haus-Satellitenanlage wurde verbaut,
- das Dach wurde neu gemacht, 


- die Wohnung Top 3 – totalsaniert (diese ist leerstehend), 
- Wohnung Top 9 – wurde totalsaniert (vermietet), 
- in der Wohnung Top 7-8 wurde das Bad neu gemacht,
- die Dachgeschosswohnung 10 wurde totalsaniert.
- eine Haus-Gegensprachanlage wurde verbaut.
- Die Hauselektrik wurde mit neuen Leitungen und Schaltschränken erneuert.
- Die alten Holzfenster wurden überstrichen 


Das Haus ist nicht unterkellert.


Die Wohnungen werden mit Elektroheizungen beheizt.


Der Anstrich der Fenster wurde nicht ordentlich gemacht und wirtschaftlich und Zielführender wäre ein Austausch gewesen.


Zinsliste:
Diese Liegenschaft wurde in der Vergangenheit nicht ordentlich verwaltet.
Es gibt daher keine genaue Zinsliste und auch keine Abrechnungsunterlagen, sowie teilweise veraltete und nachträglich einseitig unterschriebenen Mietverträge.


In den Mietverträgen sind teilweise keine Betriebskosten vereinbart, ebenso gibt es bei den mündlichen Verträgen keine Wertsicherung.


Eine grobe Mietzinsaufstellung „Zinsliste“ anhand der übergebenen Unterlagen:


               m²              tatsächliche     MV-Art             monatliche
                                 Kategorie                                 Zahlungen an Eigentümer
Top 1-2      52,00        B                   “Lebenszeit”     163,51                  
Top 3         35,00        C                                            Leerstand                                                                          
          HP ges.     87,00m²                                               
Top 4         18,10        D                    unbefristet       249,80                        
Top 5         53,00        B                                            400,00
Top 6         18,15        D                    unbefristet       gem. mit T4                                     
         1.OG ges. 89,25m²                                                 
Top 7-8     56,00         B                                           380,00                          
Top 9        36,00         C                                           436,37         
         2.OG ges. 92,00m²                                
Top 10-11  54,00        B                                            Leerstand                
Top 12       33,00        unbekannt                             200,00
        DG ges.     87,00m²    
WNFL ges. 355,25m²                       Einnahmen   1.829,68


Die angegeben m² sind ungefähr anzunehmen, da sie aus den alten Plänen entnommen wurden.
Aufgrund der fehlenden Verwaltung (Eigenverwaltung) der letzten Jahrzehnte, und der unvollständigen Information über die aktuellen Betriebskosten,
sowie der fehlenden BK-Abrechnungen und der vom Eigentümer nicht getätigten Vorschreibungen, werden die bekanntgegebenen Zahlen und Vorschreibungen angeführt, ohne Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit.
Die Zahlungen sind jedenfalls nicht als nachhaltig zu sehen.
Es wird aufgrund der angeführten Situation auch keine HMZ-Abrechnung übergeben, da diese nicht gelegt werden kann. Dies ist von einem Käufer zu akzeptieren. 


Informationen zu den jeweiligen Wohnungen:
Top 1-2:
Die Mieterin der Wohnung ist aus der Nachbarliegenschaft ON47 im Jahre 2002 übersiedelt. Es gibt hier nur eine Notiz, dass auf den ehemaligen Vertrag Bezug genommen wird. 
Es ist hier keine Wertsicherung, USt. und BK vereinbart und der Mietvertrag gilt auf Lebenszeit.
Derzeit werden von der Mieterin 235,08 € gesamt überwiesen.
Die Wohnung wäre nach Freiwerden zu sanieren.


Top 3:
Leerstand
Diese Wohnung wurde soeben neu saniert und nun rd. 6 Monate als Baubüro genutzt.
Kat C, obwohl neusaniert, da u.a. Vorraum fehlt.


Top 4:
BK grundsätzlich vereinbart, der Mietvertrag war grundsätzlich befristet, ist aber durch oftmalige Verlängerung in unbefristet übergegangen.
Grundsätzlich wäre die Wohnung Kat D. 
Gemeinsame Nutzung mit Top 6.


Top 5:
Für diese Wohnung wurde der Mietvertrag mündlich geschlossen.
Was hier vereinbart wurde ist nicht bekannt.


Top 6:


BK grundsätzlich vereinbart, der Mietvertrag war grundsätzlich befristet, ist aber durch oftmalige Verlängerung in unbefristet übergegangen.
Grundsätzlich wäre die Wohnung Kat D. 
Gemeinsame Nutzung mit Top 4.


Top 7-8:
Unbefristeter MV v. 2003, Gartennutzung, BK und USt. grundsätzlich vereinbart.   Dies wäre grundsätzlich ein Pauschalmietzins.
Kat B


Top 9:
Die Wohnung wurde 2015/16 total saniert.
Befristet vermietet 01.07.2016 – 30.06.2019
Die Wohnung wird nicht als Hauptwohnsitz genutzt.
Wertsicherung 5% Schwelle und BK wurden vereinbart.
Kat. B


Top 10-11:
Die Dachgeschosswohnung wurde soeben totalsaniert.
Derzeit ist sie leerstehend.


Top 12:
Die Wohnung ist vermietet, über die Dauer und den Mietvertrag ist nichts bekannt.
Es werden zurzeit 200€/Monat überwiesen.                         


Anschlüsse:
Die Liegenschaft besitzt laut Auskunft über folgende Anschlüsse an das öffentliche Netz:
- Wasser       
- Strom          
- Kanal         
- Telefon         


Ein Gasanschluss ist nach Auskunft nicht vorhanden.

Infrastruktur
Die für den täglichen Bedarf notwendige Infrastruktur wie z. B.: Einkaufsmärkte, Apotheken (Ginger Apotheke), Schulen (z.B VS Gingl), Ärzte, etc. ist ausreichend vorhanden:


Bäckerei rd. 240m, Postfiliale rd. 350m, Tankstelle rd. 550m


Bank rd. 550m, Supermarkt rd. 700m, Apotheke rd. 750m


Kindergarten Gnigl rd. 350m, Volksschule rd. 500m


Stadtpfarre Gnigl rd. 190m


 


Verkehrsanbindung
Diese können bequem zu Fuß erreicht werden.
Busbahnhof Salzburg-Gnigl rd. 400m, S-Bahn Salzburg-Gnigl rd. 1km
Salzburg Hauptbahnhof 4,8km (mit KFZ). 


Bewilligung
Die Baubewilligung für das Gebäude wurde am 13.04.1896 erteilt.
Diesbezüglich konnte bei der Gemeinde keine genauere Information gefunden werden. Dieser Baubewilligungstag ergibt sich aus den Verfahren in den 90er-Jahren.
Eine Benützungsbewilligung wurde nicht gefunden, es darf jedoch angenommen werden, dass diese aufgrund des Verfahrens der 90er-Jahre vorhanden ist. 


Dienstbarkeiten
Es sind keine bücherlichen Dienstbarkeiten auf der Liegenschaft anhaftend.
Auf dem gemeinsamen Eingangs- und Einfahrtsbereich, sowie den gemeinsamen Kanal wird verwiesen.


Der Eigentümer wurde über die Bestimmungen des EAVG hingewiesen.
Es wird ausdrücklich festgehalten, dass vom Vermittler keine Haftung für die Richtigkeit und die Höhe des Energieausweises übernommen wird.
Der tatsächliche Energieverbrauch ist abhängig vom individuellen Nutzerverhalten und kann auch aufgrund der Lage der Wohnung in dem Gebäude variieren.


Bei Abschluss eines schriftlichen Kaufvertrages zu erlegende Gelder:

Kaufpreis    
Grunderwerbssteuer 3,5%  
Grundbuchseintragung 1,1%     
Vermittlungsprovision 3% zzgl 20% USt

zzgl. Vertragserrichtung und -durchführung
nach Vereinbarung mit RA


Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach Aufklärung über die ab 1.12.2012 geltende generelle Vorlagepflicht, noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.


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